לימודי נדל"ן - חוזה מכר נדל"ן - מה כדאי לבדוק לפני?

מכללת נדלנוז- לימודי נדל"ן

מה כדאי לבדוק לפני שחותמים על חוזה מכר נדל"ן?


1. רישום זכויות נדל"ן בלשכת רישום המקרקעין או בחברה המשכנת ובמנהל מקרקעי ישראל, במידה והדירה טרם נרשמה בטאב"ו על שם המוכר נדל"ן .

2. בדיקת נסח הטאב"ו מלשכת רישום המקרקעין אודות הנכס נדל"ן (הוצאת תדפיס מאתר רשות הדואר אינו מהווה רישום מבחינה משפטית).

3. סוג הבעלות בנכס נדל"ן (קרקע פרטית/ אדמת מנהל מקרקעי ישראל)

4. האם קיימים על הנכס נדל"ן עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה ומשכונות .

5. בדיקה ברשויות המס- האם מוטל מס שבח על שם המוכר נדל"ן שאינו שולם.

6. בדיקה בעירייה-

במחלקת הנדסה: האם על פי תוכנית בניין עיר החלה על הבניין, בו מצוי הנכס נדל"ן, יש היטל השבחה לגבי הנכס נדל"ן.

כמו כן, כדאי לבדוק אם יש שימוש חורג בדירה, נדל"ן והאם נעשתה בנייה לא חוקית, פלישה לשטח ציבורי לנכס נדל"ן וכו'.

במחלקת הארנונה: האם קיים חוב ארנונה, ואת גודל הנכס נדל"ן הרשום בחשבון הארנונה.

כמו כן, כדאי לבדוק את חשבונות הארנונה והמים, החשמל, הגז של החודשים האחרונים ולוודא שאין חובות על שם המוכר נדל"ן .

לסיכום, חשוב לקבוע תנאיי תשלום וסילוק חובות בחוזה נדל"ן עצמו, לפני מעמד החתימה, על מנת למנוע בעיות עתידיות.



צוות נדל"ן יוז עושים את כל המאמצים להבטיח את נכונות ודיוק המידע כפי שפורסם ברבים. המידע המופיע אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו בשום צורה ולגולש באתר לא תהינה כל טענות או מענות מכל סוג וצורה שהיא לצוות נדל"ן יוז ו/או מנהליו.

לימודי נדל"ן – רישום נדל"ן - מושגים

לימודי נדל"ן - רישום נדל"ן - מושגים

טאבו-
אגף רישום של זכויות בעלות וזכויות אחרות של נכסי נדל"ן. בלשכות הרישום מבוצעות עסקאות נדל"ן ופעולות הנרשמות בפנקסי המקרקעין, ביניהן מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ורשויות אחרות ועוד.

נסח טאבו-
נסח טאבו זהו מסמך רשמי של משרד המשפטים בו מפורטים פרטי נדל"ן מסוים: שטחו, עיקולים, בעלות , צווי בתי משפט ועוד. המסמך למעשה מתאר את ההיסטוריה המשפטית של נכס נדל"ן וכל אדם המבקש לעיין בפנקסי המקרקעין או לקבל נסח מהרשום בהם לגבי נדל"ן מסוים, צריך להגיש בקשה לרשם המקרקעין ולשלם אגרה.
רישום עסקת נדל"ן – תנאי לתקפות זכות נדל"ן הוא רישומה בפנקסי המקרקעין. רישום עסקת נדל"ן מוגדר כרישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין או התקנות, כך שכל רישום עסקת נדל"ן בכל גוף שאינו לשכת רישום המקרקעין אין לו תוקף על פי החוק. (ע"א 954/93 חג'בי נ' בן יונה, פ"ד נ(1) 417)

הערת אזהרה-
רישום בטאבו בדבר ההתחייבות בכתב לביצוע עסקת נדל"ן, שנועד לציין כי בנכס נדל"ן בוצעה עסקה שאינה מאפשרת ביצוע עסקאות נדל"ן נוספות באותו נדל"ן אלא בהסכמת יוזם רישום ההערה. הרישום הוא, של בעל נדל"ן או בעל זכות אחרת בנדל"ן, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה על נכס נדל"ן יש שתי מטרות:
1. להזהיר את כל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקת נדל"ן או להימנע מלעשות בהם עסקת נדל"ן, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.
2. למנוע מבעל נדל"ן לעשות עסקה סותרת עם אדם נוסף באותו נכס נדל"ן, ללא הסכמתו של הקונה הראשון או ללא קבלת צו מבית משפט.
ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 – הערת אזהרה היא יצור כלאיים. מחד, יש לה אופי קנייני (חפצי), בשל הפיכתו של הזכאי לנושה מובטח, בעל זכות קניין בנכס נדל"ן המשועבד לו במקרה של משכנתא, עם זאת, הערת האזהרה יכולה אף להיות זכות חוזית, המהווה שימת מחסום שנועדה למנוע רישום עסקת נדל"ן הסותרת התחייבות שניתנה בנוגע לנדל"ן, כך שיש לבחון כל מקרה לגופו.

עסקאות נדל"ן נוגדות-
כשאדם התחייב לעשות עסקת נדל"ן, ולפני שנגמרה העסקה ברישום הוא התחייב בפני אדם אחר לעסקת נדל"ן נוגדת, ככלל, זכותו של הראשון בעסקה עדיפה. זכותו של השני בזמן תגבר אם פעל בתום לב, נתן תמורה והעסקת נדל"ן לטובתו נרשמה בעודו תם לב.
- כמועד הרישום ייחשב מועד רישום העסקה בפועל בפנקסי המקרקעין, ולא המועד בו אישר רשם המקרקעין את העסקת נדל"ן לרישום.

שטר מכר-
תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות נדל"ן מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר מכר נדל"ן מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס נדל"ן, פרטי הזיהוי של הצדדים לעסקת נדל"ן.
רישום עסקת נדל"ן נעשה על סמך שטר עסקת נדל"ן שנערך כדין על ידי הצדדים לעסקה. החתימה על שטר עסקת נדל"ן יכולה להיעשות בפני רשם המקרקעין או בפני עורך דין.
הגורם המחתים יאמת את חתימותיהם של הצדדים, לאחר שזיהה אותם על פי תעודת זהות או דרכון, יסביר להם מהות עסקת נדל"ן ככלל ותוצאותיה המשפטיות ויוודא כי הדברים הובנו כראוי וכי הם חותמים מרצון חופשי.

שטר משכנתא-
מסמך שבו מפורטים פרטי נדל"ן משועבד , סכום ההלוואה, התנאים למתן ההלוואה ובטחונות אחרים הבאים להבטיח פירעון ההלוואה.


צוות נדל"ן ניוז עושים את כל המאמצים להבטיח את נכונות ודיוק המידע כפי שפורסם ברבים. המידע המופיע באתר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו בשום צורה ולגולש באתר לא תהינה כל טענות או מענות מכל סוג וצורה שהיא לצוות נדל"ן ניוז ו/או מנהליו.

לימודי נדל"ן - מתווך נדל"ן מקצועי

נדלניוז - לימודי נדל"ן

מתווך נדל"ן מקצועי

נכסי נדל"ן מאופיינים בעלות גבוהה ביותר ובמעורבות רגשית מצד הקונים והמוכרים בעסקת נדל"ן.
בשל כך, נדרש מתווך נדל"ן איכותי למספר תכונות וידע מקצועי רחב בנדל"ן בכדי שיוכל לספק ללקוחותיו את הערכים המוספים שהם מצפים לקבל ממנו בעסקת נדל"ן :

א. יכולת ליווי מקצועי של הצדדים לעסקת נדל"ן עד השלמתה.
ב. ידע מקצועי ב: נדל"ן, הכרת החוקים הקשורים לעסקת נדל"ן,הכללים והפרוצדורה.
ג. היכרות מעולה עם מרחב המחיה שבו מתבצעת עסקת נדל"ן.
ד. מערכת של קשרים והכרויות למיצוי המידע העסקי.
ה. יכולת לשאול את כל השאלות המתחייבות כתוצאה מעסקת נדל"ן.
ו. יכולת לצפות קשיים ותקלות, ולהתוות דרכי התמודדות ופיתרון מעשיות.
ז. יכולת התמודדות עם קשיים ותקלות לביטול ומזעור נזקים.
ח. הוגנות, יושר, שקיפות, הגינות, אמינות, נאמנות.
ט. מזעור ומניעת מחיר הטעות.
י. כושר ניהול מו"מ WIN-WIW.
יא. יכולת לחלץ את הקונה/המוכר מהבדידות בעת קבלת ההחלטה לביצוע עסקת נדל"ן.


צוות נדל"ן ניוז עושים את כל המאמצים להבטיח את נכונות ודיוק המידע כפי שפורסם ברבים. המידע המופיע באתר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו בשום צורה ולגולש באתר לא תהינה כל טענות או מענות מכל סוג וצורה שהיא לצוות נדל"ן ניוז ו/או מנהליו.

נדל"ן - התאחדות משרדי תיווך

לבעלי משרדי התיווך העצמאיים בישראל, אנו שמחים להודיע על הקמת :

"התאחדות בעלי משרדי התיווך העצמאיים בישראל"

רעיון ההתאחדות התחיל עוד בחודש פברואר 2010 בפורום חשיבה שיזם עו"ד פרידמן אבנר מנהל מכללת נדלניוז- לימודי נדל"ן.

לפורום הוזמנו 17 בעלי משרדי תיווך מובילים מרחבי הארץ, במטרה לדון במצב ענף התיווך בארץ ובאינטרסים הייחודיים של בעלי משרדי התיווך לעומת שאר המתווכים.

הנושאים המרכזיים שהועלו היו :

הצפת הענף במתווכים חדשים, כ- 5,000 מתווכים בשנה, שכל שנדרש מהם הוא לעבור מבחן של רשם המתווכים שבו 25 שאלות אמריקאיות, אותם מתווכים צעירים מתחילים לעבוד ללא כל הכשרה או סטאג' , הרבה פעמים ללא כל הבנה מינימאלית בנדל"ן, וללא כל מחויבות למקצוע, במקרים רבים מתווכים שאינם מתאימים למקצוע, פורשים מהתיווך תוך גרימת נזק כלכלי ותדמיתי למשרדים המקצועיים.

מועברים חוקים בכנסת כנגד מתווכים , מבלי שיהיה ייצוג לבעלי המשרדים הותיקים, שעובדים שנים בתיווך במקצועיות ובאמינות, מחזיקים משרדי תיווך משגשגים , ומעסיקים אלפי סוכני נדלן בכל רחבי הארץ.

חוק המתווכים הוא חוק צרכני במהותו שחוקק כנגד מתווכים כדי להגן על הציבור מפני מתווכים בלתי מקצועיים ובלתי אמינים , דבר המקובל על בעלי משרדי התיווך הלגיטימיים , אך בפועל החוק נוצל על ידי לקוחות סרבניים, כדי להימנע מתשלום דמי תיווך גם למתווך שעשה עבודתו נאמנה.

לבתי המשפט מגיעות תביעות רבות בנושאי תיווך, אך הבעיה היא שאין אחידות בשיפוט, כל שופט מפרש את חוק המתווכים כרצונו, חוסר הבהירות , גורם נזק לעולם התיווך ומשפיע על תדמית הענף ועל המוטיווציה של בעלי משרדי התיווך.

במספר מפגשים נוספים שנערכו במלון תדמור בהרצליה, המשתתפים הגיעו למסקנה כי המצב כיום, שכל משרד פועל לבדו ללא גורם מאחד, שייצג אותם וישמור על האינטרסים המשותפים של המשרדים ברחבי הארץ , חייב להשתנות, ואכן בחודש יוני 2010 הוחלט על הקמת ההתאחדות, נקבעו בעלי תפקידים , מוסדות, ראשי אזורים, וקריטריונים להצטרפות להתאחדות ולאור כך נרשמה ההתאחדות כעמותה אצל רשם העמותות בשם "התאחדות בעלי משרדי התיווך בישראל".

בעל משרד תיווך ששואל את עצמו מה היתרונות שמשרדו יקבל בהצטרפות להתאחדות , להלן רשימה חלקית של יתרונות, כאשר כל הסיבות המפורטות יגבירו את רווחיות משרד התיווך , ויציבו אותו בשורה הראשונה והמובילה של משרדי התיווך בישראל.

1.בידול המשרדים של ההתאחדות מהמשרדים הקיימים בשוק ובכך יצירת יתרון למשרד השייך להתאחדות: לוגו – נייר מכתבים – כרטיסי ביקור – מדבקה לחלון המשרד.

2.שיתוף פעולה טכנולוגי – ייעוץ בהקמת אתרי אינטרנט , תוכנות תיווך , תוכנות תקשורת באמצעות מיילים - ס.מ.ס לשמירת קשר עם קונים ומוכרים C R M (customer relationship marketing ) 3.כנסים משותפים להעשרה שיועברו על ידי מומחים בתחומים שונים,

4. יעוץ אישי ( coaching ) לבעלי המשרדים להגברת הרווחיות של המשרד והפעלת סוכנים בצורה יעילה יותר.

5.יעוץ ארגוני ועסקי לבעלי המשרדים .

6.שיתוף פעולה עסקי בין חברי ההתאחדות בהפניית קונים/ מוכרים .

7.שיתוף פעולה בנושא הזמנות מספקים – יד 2 פרסום , ידיעות , שלטים , דפוס , הנחה בשימוש בתוכנת תיווך , אחריות מקצועית , יעוץ משפטי לתביעות נדל"ן ,

8.הקמת מוסד בוררות לטיפול בתביעות נדל"ן ויעוץ משפטי לחברי ההאחדות בנושאים שונים.

9.טיפול שורשי בהסכם עבודה של המתווך עם בעל המשרד- הכנת הסכם לחברי ההתאחדות בלבד .

10.ייצוג של ההתאחדות מול הרשויות – משרד המשפטים – המחוקק – הבחינות – הכנסת- מס הכנסה. 11.אתיקה מקצועית – הכנת אמנת שירות אשר תהיה תלויה בכל משרד של ההתאחדות.

12.יחסי ציבור בעלויות משותפות, לקידום משרדי ההתאחדות בעיתונות , רדיו , טלוויזיה .

13.קורסים לבעלי משרדים בהתאחדות בניהול משרד תיווך מצליח, והפניית סוכנים/תלמידים

14.לבעלי המשרדים החברים בהתאחדות